Taxa de Condomínio (Edifício)
29/11/2012
Finalidade: a taxa de condomínio é usada para custear a manutenção predial, água, gás, luz, salário dos funcionários, materiais entre outros.
Proporcionalidade: Com o aquecimento do mercado imobiliário e, consequentemente, o aumento da construção de edifícios compostos por apartamentos com áreas e número de garagem diferenciadas, surgem as dúvidas sobre um assunto polêmico: todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da taxa de condomínio em situações como essa? É justo e legal que sejam estipuladas taxas diferenciadas? O condomínio que não adota esse artifício está irregular?
Fração Ideal: A lei 4591/64 (Lei de Condomínio), no seu artigo 12, assegura que o valor da taxa de condomínio pode variar conforme o tamanho do apartamento, ou seja, um condômino com um apartamento de 3 quartas paga uma taxa de condomínio superior a um morador cujo apartamento tenha terreno menor. A fixação da cota no rateio de um condomínio corresponde à fração ideal de terreno de cada unidade. Portanto, a cobrança de valor diferenciado é uma medida legal. isso é ratificado diante do artigo 1336, inciso I, do Código Civil, que traz a seguinte redação “São deveres do condômino: contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais”.
Nova Lei: Em 2004 foi aprovada a Lei 10.931, cujo texto diz que o condômino deve: “contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrária na convenção”. Com a nova lei, as despesas condominiais tornaram-se mais democráticas, pois não obriga que o critério seja sempre o da fração ideal.
Taxa Diferenciada: O condomínio que não cobra taxa diferenciada não é irregular, mesmo que esse formato de rateio seja cada vez mais utilizado atualmente. A Lei é clara: é a convenção condominial que determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para custeio das despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio. Portanto, a cobrança da taxa de condomínio diferenciada é opção do condomínio, não uma imposição da lei.
Apartamentos Vazios: A responsabilidade de pagar condomínio dos imóveis ainda não vendidos é da construtora, já que legalmente ela é dona das unidades, os demais condôminos não devem arcar com tais despesas. Já os apartamentos vazios devem pagar condomínio normalmente. Caso o proprietário se recuse a pagar, alegando o não uso das dependências do condomínio, ainda assim, não tem amparo jurídico para fugir a responsabilidade, podendo ele ser multado, conforme a letra da lei explicita.
Inadimplência: Segundo o novo Código Civil, a multa por atraso no pagamento da taxa de condomínio deve ser de 2%. Os juros devem ser sempre definidos em convenção na assembléia. Caso não aja nenhuma deliberação a respeito, é conveniente respeitar o patamar de 1% ao mês. logo após o primeiro atraso no pagamento da taxa, o condômino deve ser notificado por carta, para que quite o débito. Se a inadimplência persistir por mais de 90 dias o condomínio deve contratar advogado e realizar cobrança judicial. As custas é rateada inicialmente entre os condôminos, porém após causa ganha, o inadimplente deve quitar a dívida condominial, mais as custas do processo, e os demais condôminos ressarcidos sobre o valor excedente pago. O inadimplente não poderá ter água, luz e demais serviços de primeira necessidade cortados. Também não pode ter seu nome exposto em documentos de visualização pública (exceto cartas lacradas enviadas aos condôminos) sobre a situação de inadimplência do condomínio. Atualmente já há o entendimento de que o condômino inadimplente poderá ser proibido de utilizar piscina, sauna, salão de festas, churrasqueira, enfim aquilo que é supérfluo as necessidades básicas. Orientamos para que essa decisão seja aprovada em assembléia geral com quorum simples.
