Convenção Condominial
29/11/2012
O que é: é o conjunto de regras, quanto a direitos e obrigações do condomínio e condôminos, e de seus moradores, ou seja, o regimento interno, somado a forma como estas normas devem ser aplicadas, ou seja, regulamento interno, mais peculiaridades como: tamanho dos apartamentos (indicando a área útil ocupada), numeração dos imóveis, endereço, formas de gestão (assembléias e administração), direitos fundamentais do condômino, etc.
Formalização: Para a elaboração da redação deste documento é importante a contratação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Toda convenção de condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o prédio foi construído para que o documento tenha eficácia contra terceiros. A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. mesmo sem registro formal é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos, como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
Importância: A convenção condominial é a “lei” daquele condomínio, porém ela não pode infringir o que está estabelecido no Código Civil e na lei 4.591/64, sendo possível alterá-la com a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. A observância desse acordo é obrigatória a todos, inclusive aos condôminos que votaram contra e se tornaram voto vencido, bem como aos inquilinos, meros ocupantes ou a qualquer pessoa que frequentar o edifício, ainda que temporariamente, conforme explicita o Artigo 1.333, caput, do novo Código Civil
Peculiaridades: regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.
Regimento Interno: O regimento interno é o conjunto de regras que regulam como a pessoas físicas e jurídicas devem comportar-se harmonicamente no convívio condominial, ou seja, se estabelecerão as normas para o comportamento e a conduta dos moradores. Ele faz parte da Convenção Condominial que além disso, aponta como estas regras devem ser cumpridas e quais os direitos dos que fazer parte daquela comunidade.
Regulamento Interno: elaborado para questões específicas como o funcionamento do salão de festas, garagem, área de lazer, o horário de mudanças, entre outras, poderá ser alterado, a qualquer tempo, com maioria simples dos condôminos presentes.
O que deve conter:
- Descriminação de propriedade exclusiva, e de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- Destino das diferentes partes;
- Uso dos objetos e serviços comuns;
- Escolha e destituição do corpo diretivo (síndico e o Conselho Consultivo);
- Atribuições do síndico (além das legais);
- Prazo, quorum e formas de convocar assembléias;
- Alteração da convenção;
- Votações (quorum para os diversos tipos delas);
- Contas (aprovações das formas e prazos);
- Numerário (forma de administrar e movimentar);
- Definição da natureza gratuita ou remunerada das funções trabalhistas e contratuais;
- Proibições, como alteração da fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade do prédio;
- Despesas (contribuição e proporcionalidade), incluindo encargos extraordinárias e fundo de reserva.
